פסק-דין בתיק ת"א 13708-07

כללי

1.      לפני תביעה לפינוי הנתבע מדירת מגורים הנמצאת בקומה השניה של הבית ברחוב נסים בכר 23 בירושלים, הרשומה בפנקסי המקרקעין בספר 1016 דף 563 חלקות 250, 251, 252 בגוש 30044 (להלן: "הבית" ו- "המקרקעין").

התובע הוא הבעלים של 8/24 חלקים מזכות הבעלות במקרקעין, על פי העתק רישום מפנקס השטרות, ומתגורר עם רעייתו בדירה בקומה הראשונה של הבית.

הנתבע מתגורר בדירה בקומה השניה של הבית (להלן: "הדירה").

התובע מבקש לפנות את הנתבע מהדירה, שכן הוא מסופק אם הוא דייר מוגן, הוא לא משלם דמי שכירות מזה שנים, גרם לדירה ולבית נזקים ומטריד את התובע ומתעלל בו. כל אלה מקימים, לטענת התובע, עילות לפינוי הנתבע מהדירה על פי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב- 1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר").

הנתבע טען מנגד, כי בשנת 1982 שילם עבור הדירה דמי מפתח בסך של 120,000 ש"ח תמורת זכות הדיירות המוגנת והחזקה בדירה, ומאז לא נדרש לשלם דמי שכירות על הדירה. לפיכך, לא ניתן לטעון כנגדו כי מתקיימת עילת הפינוי של אי תשלום דמי שכירות וכך גם ביחס להטרדה או גרימת נזק למושכר.

טענות התובע

2.      התובע טען, כי את כל כספו השקיע ברכישת חלק מהזכויות בבית שבו הוא והנתבע מתגוררים, ונסח הרישום שהגיש ויתר המסמכים שהגיש מוכיחים את בעלותו בבית (נספח א' לכתב התביעה). הבתים באזור אינם רשומים כבתים משותפים ועל כן, הבעלות בדירות מחולקת בין הבעלים השונים. הבית משתרע על שלוש חלקות- 250, 251 ו- 252 בגוש 30044 כאשר לתובע שליש מהזכויות בו, אותם הוא רכש מהבעלים הקודמים ויורשיהם. בהעדר הסכם חלוקה מעודכן ורשום, הרי שכל אחד מהבעלים מחזיק בשליש  מהדירות שבמפלס האנכי הקיים.

לטענתו, מאחר שלנתבע אין הסכם שכירות בתוקף עם הבעלים הקודמים, הרי שלא הוכח שהנתבע דייר מוגן, והעברת הזכויות שנעשתה בין הדייר היוצא מזרחי לבין הנתבע אינה מקנה לו בהכרח מעמד של דייר מוגן.

מכל מקום טען התובע, כי מאז שנת 1982, אז נכנס הנתבע לדירה, לא שילם דמי שכירות, ועל כן קמה עילת פינוי של אי תשלום דמי שכירות לפי סעיף 131(1) לחוק. על-כן, יש לחייב את הנתבע בדמי שימוש ראויים לשבע שנים עובר להגשת התביעה, בסך של 100,800 ש"ח, על פי אומדן שערך התובע.

התובע טען, כי קמה עילת פינוי גם על פי סעיף 131(3) לחוק, שכן הנתבע גרם לדירה נזקים, לא נקט פעולות למניעת החמרת מצב הדירה והדירה נמצאת בתנאים מחפירים. בגין כך, דורש התובע פיצוי כספי שלא יפחת מסך 120,000 ש"ח.

לטענת התובע, עילת פינוי נוספת קמה לפי סעיף 131(5) לחוק, שכן הנתבע מטריד אותו ואת אשתו, כפי שתיאר התובע במכתב שצורף לכתב התביעה. כך, הנתבע זרק אבן שיש גדולה על ראשה ולהגנתו טען שעשה זאת לשם הפחדה. בגין אירוע זה הוצא נגדו צו הרחקה ומתנהל נגדו הליך פלילי.

נוכח כל טענותיו, ביקש התובע לפנות את הנתבע מהדירה וכן לחייבו בתשלום סכום התביעה.

טענות הנתבע

3.      הנתבע טען, כי התובע לא הוכיח את בעלותו בדירה, שכן לא הובאה כל ראיה שהנסח שהגיש מתייחס לבית, ולא הוכיח כי קיים הסכם חלוקה כלשהו. משכשל התובע להוכיח את אלה, הרי שדין תביעתו להידחות.

לטענת הנתבע, הוא גר בדירה כדייר מוגן לאחר שרכש את זכות הדיירות המוגנת בדירתו בדמי מפתח, לפני יותר מ-25 שנה, על פי הסכם של חילופי דיירים מיום 9.5.82 (להלן:

"הסכם חילופי דיירים", נספח א' לכתב ההגנה). מכאן, שיש לדחות את תביעת התובע לשלול ממנו את זכות הדיירות המוגנת, מחמת התיישנות.

התובע לא הוכיח את הנזקים להם טען ולא פירטם ועל כן יש לדחות את התביעה הכספית בגין הנזקים.

ביחס לתשלום דמי שכירות, טען הנתבע, כי במשך יותר מ-25 שנה לא שילם דמי שכירות, שכן בעל הבית שקדם לתובע וויתר על קבלת שכר דירה מהנתבע . כאשר רכש התובע את הדירה, ידע כי הנתבע המתגורר בה, לא משלם דמי שכירות משזה עשרות שנים, ולו רצה התובע לדרוש מהנתבע דמי שכירות, היה עליו לשלוח לנתבע דרישה בכתב, אולם התובע עצמו העיד כי לא עשה כן. משכך, אינו זכאי לשכר דירה בגין התקופה שקדמה להגשת כתב התביעה ולא קמה עילת פינוי בשל אי תשלום דמי שכירות.